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    Vorsicht Tilgungsfalle

    Für die Sparer nimmt die extreme Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank (EZB) mittlerweile fast schon surreale Züge an: Immer mehr Banken ziehen ernsthaft „Strafzinsen“ für Sparguthaben in Betracht. Grund zur Freude haben hingegen Bauherren und Immobilienkäufer, denn Baugeld ist so billig wie nie. Im Jahr 2007 lagen die Effektivzinsen für ein Hypothekendarlehen bei über fünf Prozent (was im langjährigen Vergleich auch schon relativ günstig war), heute liegt der Zinssatz im Schnitt bei 1,4 Prozent, teilweise sogar noch darunter.

    Spartipp zum Jahresende: Sondertilgung fürs Eigenheim
    Eigenheimbesitzer sollten ihre Optionen genau prüfen. Foto: Grafik: Interhyp AG

    Für die Sparer nimmt die extreme Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank (EZB) mittlerweile fast schon surreale Züge an: Immer mehr Banken ziehen ernsthaft „Strafzinsen“ für Sparguthaben in Betracht. Grund zur Freude haben hingegen Bauherren und Immobilienkäufer, denn Baugeld ist so billig wie nie. Im Jahr 2007 lagen die Effektivzinsen für ein Hypothekendarlehen bei über fünf Prozent (was im langjährigen Vergleich auch schon relativ günstig war), heute liegt der Zinssatz im Schnitt bei 1,4 Prozent, teilweise sogar noch darunter.

    Dank dieser günstigen Finanzierungskonditionen sind heute so viele Deutsche wie selten zuvor in der Lage, Wohneigentum anzuschaffen. Das zeigt der „Erschwinglichkeitsindex“ des Immobilienverbands Deutschland (IVD) aus dem Jahr 2016. Demnach kompensieren niedrige Zinsen sowie vergleichsweise stark gestiegene Löhne die hohen Immobilienpreise weitgehend.

    Tatsächlich nimmt sich der Preisanstieg bei Eigentumswohnungen vor allem in den Großstädten signifikant aus. Zwischen dem ersten Halbjahr 2004 und dem Vergleichszeitraum des Jahres 2016 stiegen die Preise für diese Immobilienform in München um 102 Prozent, in Berlin sogar um 104 Prozent. Starke Preissprünge gab es auch in Hamburg (+81 Prozent), Stuttgart (+77 Prozent) und Frankfurt am Main (+73 Prozent).

    Für viele der angehenden Immobilien-Eigentümer ist das kein Problem, weil die Zinsen so traumhaft niedrig sind. Dabei übersehen manche allerdings eine gefährliche Tilgungsfalle. Immobilien werden nämlich in der Regel mit sogenannten Annuitäten-Darlehen finanziert. Das heißt, der Bankkunde zahlt monatlich eine feste Rate, die aus Zinsen und Tilgung besteht. Im Laufe der Zeit sinkt aufgrund der regelmäßigen Tilgung die Schuldsumme und damit der Zinsanteil. Diese Ersparnis kommt einer zusätzlichen Tilgung zugute.

    Dieser „Tilgungs-Turbo“ sorgte früher dafür, dass selbst bei einer Mindesttilgung von nur einem Prozent pro Jahr die Immobilie nicht erst nach 100 Jahren, sondern wesentlich früher schuldenfrei war. Zu Zeiten, als man noch zwischen sieben und acht Prozent Zinsen zahlen musste, dauerte es etwas länger als 30 Jahre, bis ein Annuitäten-Darlehen bei einem Prozent Tilgung pro Jahr zurückgezahlt war. Heute gilt das nicht mehr, denn: Je geringer die Zinsen, desto länger die Tilgungsdauer – und zwar unabhängig von der Darlehenssumme.

    Die Folgen dieses negativen Effekts spüren die Bankkunden schon nach zehn oder 15 Jahren, wenn die Anschlussfinanzierung fällig wird. Bis dahin ist kaum ein nennenswerter Teil des Darlehens getilgt. Wer dann nicht über Geld verfügt, um zum Beispiel eine Sondertilgung vorzunehmen, muss eine relativ hohe Darlehens-Restsumme zu einem vermutlich wieder gestiegenen Zinssatz finanzieren.

    Wie stark sich niedrige Zinsen auf die Dauer der Tilgung auswirken, zeigt folgendes Beispiel: Herr X. (35 Jahre) nimmt Baugeld in Höhe von 250 000 Euro zu einem Sollzinssatz von 1,3 Prozent auf und wählt eine zehnjährige Zinsbindung. Er tilgt lediglich mit jährlich einem Prozent der Darlehenssumme und freut sich über niedrige Raten. Nach zehn Jahren wird die Anschlussfinanzierung fällig. Herr X. zahlt fortan 3,50 Prozent Zinsen und tilgt weiterhin mit nur einem Prozent. In diesem Beispiel dauert es beinahe 48 Jahre, bis die Immobilie schuldenfrei ist. Herr X wäre dann 83 Jahre alt. Das Argument, die eigene Immobilie garantiere preiswertes Wohnen im Alter, trifft in diesem Fall erst sehr spät zu.

    Der Zusammenhang zwischen Zinshöhe und Tilgungsdauer spielt auch bei der europäischen Wohnimmobilienkreditrichtlinie (WIKR) eine wichtige Rolle, die am 21. März 2016 in deutsches Recht umgesetzt wurde. Diese Richtlinie soll die Entstehung einer Immobilien- und Kreditblase wie zum Beispiel in den USA verhindern, die dort vor Ausbruch der Finanzkrise platzte.

    Zum einen sind Banken und Kreditinstitute nun verpflichtet, ihre Kunden besser zu beraten und dies zu dokumentieren. Zum anderen müssen die Geldinstitute darauf achten, dass der Verbraucher den Kredit innerhalb seiner statistischen Lebenserwartung tilgen kann. Die Tilgung des Kredits muss „wahrscheinlich“ sein. Bei der Beurteilung der Bonität des Kunden müssen die Banken seither verstärkt auf die Einkommen, Gewinneinnahmen und Ersparnisse achten. Vorhandener Grundbesitz ist nicht mehr ausschlaggebend. Ebenso spielt die wahrscheinliche Wertsteigerung der Immobilie keine Rolle mehr.

    Was im Ansatz gut gemeint war, führt in der Konsequenz zu einer Diskriminierung älterer Bankkunden. Um einen Kredit zu bekommen, müssten sie also sehr hohe Tilgungsraten vereinbaren, damit das Darlehen innerhalb ihrer statistischen Lebenserwartung zurückgezahlt wird. Mittlerweile wurden sogar Fälle bekannt, in denen Rentnern Kredite zum seniorengerechten Umbau ihrer entschuldeten Immobilie verweigert wurden.

    Ende 2016 kündigte die Bundesregierung daher eine „Nachbesserung“ bei der Kreditrichtlinie an, um die Benachteiligung älterer Bankkunden abzuschaffen. Bereits im Oktober 2016 hatten die Bundesländer Baden-Württemberg, Bayern und Hessen im Bundesrat einen Gesetzesantrag eingebracht, um die umstrittene Richtlinie zu ändern. Älteren Bankkunden bleibt also nur, die Entwicklung der nächsten Monate abzuwarten.

    Um nicht in die Tilgungsfalle zu tappen, sollten jüngere Bankkunden ihren Immobilienkredit mit jährlich mindestens drei Prozent der Darlehenssumme tilgen und eine Zinsfestschreibung von mindestens 15 Jahren oder länger wählen. Den Bankkunden steht nach zehn Jahren Laufzeit des Darlehensvertrags ein Kündigungsrecht zu (§ 489 BGB). Wer also zum Beispiel zu Geld kommt, kann auch bei langen Laufzeiten nach zehn Jahren aus seinem Darlehensvertrag raus und die verbleibende Schuldsumme entweder komplett oder zum großen Teil tilgen.